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死者名義への「真正な登記名義の回復」

当事務所は、札幌市で相続手続の専門事務所として営業しています。その当事務所に、次のようなご相続の相談がありました。

死亡した父の不動産ですが、事情があってこの不動産は叔父(父の兄)の名義になっています。この不動産は当時は札幌でも人気の分譲地で、どうしても欲しかった父が、自分の名前と叔父(父の兄)の名前で抽選に申込み、叔父の名前で当選したという事情がありました。この札幌の不動産を相続人である私の名義にするためには、どのようにしたらよいでしょうか。

非常に難しい相続相談です。お話を伺う限り、札幌の当該不動産は遺産であることには間違いなさそうで、どうにかしてこの不動産を相続人の名義にしてあげたいと思いました。

登記の方法

登記名義を相続人に移すためには、次の二つのステップに沿って進めます。実際に当事務所がこの札幌の不動産の相続手続を代行するにあたって、次の二段階に分けて手続を進めました。

  • 1
    真正な登記名義の回復を原因として、死亡した父親名義に移す
  • 2
    父親から子供に相続登記で名義を移す

上記の二段階に分けて行った理由としては、これが実際の権利変動だからです。「死者名義の真正な登記名義の回復を原因とした登記はできない」とする考えもあるよですが、ケースによっては実際に真正な登記名義の回復を原因として、死者名義で登記することが可能です(本件がそうでした)。

真正な登記名義の回復の注意点

真正な登記名義の回復を原因として、父親名義に移すためには、現在の登記名義人である叔父さんの協力が必要不可欠です。この移転登記は、登記名義人である叔父さんの実印で委任状に押印してもらい、叔父さんの印鑑証明書や権利証を法務局に提出して行うためです。

また、真正な登記名義の回復による登記は、「抹消に代わる移転登記である」という点を忘れてはいけません。本来は抹消登記等を行うべきところ、その抹消登記等が難しいため、真正な登記名義の回復を原因として登記を行うのです。

本件であれば、本来は叔父さんの名義を抹消し、前登記名義人に名義を戻すべきです。そしてその後、前登記名義人から死亡した父親名義に移転登記(原因は売買等)をやり直せばよいのです。

しかしこの抹消登記と、売買等による所有権移転登記には、前登記名義人の協力が必要です。叔父さんであれば協力してもらえるかもしれませんが、まったくの他人である前登記名義人に協力してもらうのは難しいことでしょう。本件も、叔父さんが前登記名義人であった不動産開発会社に連絡を入れ、事情を説明し、抹消登記とその後の移転登記への協力を要請しましたが、案の定断られています。

真正な登記名義の回復を、相続人から申請する場合

真正な登記名義の回復を原因として被相続人の名義に戻すための登記を相続人が申請する場合、「相続証明情報」の添付が必要です。具体的には戸籍謄本等で、申請人が登記名義人になる者の相続人であることを証明しなければならないのです。※法定相続情報を添付しても大丈夫です。

なお、相続人が複数いる場合であっても、そのうちの一部の者からの申請で登記はできてしまいます(もちろん別途現在の登記名義人である叔父さんの関与は必要です)。たとえば被相続人に子供が4人いる場合に、そのうちの一人と現在の登記名義人である叔父さんが共同で登記申請をすれば、亡き被相続人の名義に移転登記をすることが可能です。

登記原因証明情報の記載は?

難しいのは、登記原因証明情報をどのように記載するかです。真正な登記名義の回復を原因とする移転登記の申請において添付する登記原因証明情報は、その実態を反映した記載でなければなりません。

登記原因証明情報の記載はそれこそケースバイケースですが、本件では次の各事項を意識して作成しました。真正な登記名義の回復を原因とする移転登記は、抹消登記に代わるものであるという発想を忘れないでください。

1:現在の登記名義になった経緯(被相続人の兄名義で登記をしたという事実)

2:上記「1」の登記は誤りで、本来は被相続人の名義で登記をするべきだったということ(本不動産を購入したのは被相続人であり、被相続人の兄名義での登記は誤りであるということ)。

3:正しい登記に戻すために、抹消登記を試みたが、その試みが果たせなかったということ(登記名義人が前登記名義人に抹消登記と正しい登記に戻すための協力を打診したところ、断れたということ)

4:上記の事情から、抹消登記に代わる移転登記を行う必要があること

登記識別情報通知が発行されるのか

司法書士として気になるのは、相続人が被相続人の名義で真正な登記名義の回復を行った場合、登記識別情報通知が発行されるのか否かです。

相続手続をかなりの数をこなしてきた経験から、司法書士の碓井は本件は登記識別情報通知が発行されないと思い、「登記識別情報の通知を希望しない」として登記申請をしました。登記識別情報通知は「登記申請人自らが登記名義人となる場合」に発行されるものである旨が、不動産登記法に規定されているためです。

これについてですが、登記申請後、法務局から電話がありました。「登記識別情報通知の発行を希望しないになっていますが、本当に不要ですか?」とのことでした。法務局の方によると、本件でも登記識別情報通知は発行できるそうです(不動産登記法の規定を挙げて登記識別情報通知は発行されないのではないかと反論しましたが、「実務上は」発行できるようです……。実務上の取り扱いというより、理論的に間違っているような気がしますが……)

最後に相続登記を申請

札幌の不動産を無事に被相続人の名義に戻すことができた後は、相続登記を行い、被相続人の子どもの名義に移すことができました。

札幌で数多くの相続手続を行った当事務所ですが、本件は非常に珍しい事例でした。このようなケースでお悩みの方は、札幌市中央区の当事務所にお気軽にお問い合わせください。

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