換価分割の注意点　～相続税と譲渡所得税と登記名義～

札幌市中央区の当事務所では、各種相続手続のサポートをしています。相続手続といえば多岐にわたりますが、不動産が遺産のメインになるケースがよく見受けられます。

相続人が複数名いる場合で、遺産が不動産しかないような場合は、「換価分割」で遺産を分けることが合理的です。不動産を共有すると法律関係が複雑化することから、不動産を売却して、その売却代金から必要経費を差し引いたお金を相続人間で分けるのです。

札幌市中央区で各種相続手続を代行している当事務所で実際にあったのは、次のようなケースです。

この場合、分かりやすいのは札幌市清田区の土地をＢとＣの共有名義にし、一緒に売却することです。

しかしながらＢとＣが換価分割を選択したのは、「土地を共有すると後々面倒になるから」です。したがって、そもそも共有名義にしたくないのです。

また、共有名義にしてしまうと、売却活動も二人で行う必要が生じます。札幌市内在住のＢさんはよいとしても、Ｃさんは東京在住です。Ｃさんの共有名義が入ってしまうと、売却の際の決済の場にＣさんも同席する必要が生じてしまい、非常に面倒です。

ＢさんとＣさんが望んでいるのは、登記名義は「便宜上」Ｂさんの名義にして、Ｂさんが売却した後、お金を分けるということです。

換価分割においては、不動産を「便宜上」Ｂさんの単独名義にした上で、Ｂさんが不動産仲介業者を通じて売却し、売却代金から仲介手数料等の必要経費を控除してお金の半分をＣさんに渡す、ということを行います。

難しいのは、換価分割は一見すると「単独相続+贈与」になってしまう点です。

というのも札幌市清田区の土地は、Ｂさんの単独名義にし、Ｂさんが売却した上でお金の半分をＣさんに渡しています。登記名義とお金の移動だけを見ると、「Ｂさんの単独相続+ＢさんからＣさんへのお金の贈与」となります。

重要なのは、単独名義で相続登記を行ったことが便宜のためであり、実質的にはＢさんとＣさんが共同で売却したのだ、ということが分かるように遺産分割協議書を作成し、適切に相続税等の税申告を行うことです。

換価分割は、外観は「単独相続+贈与」ですが、実質は「共同で相続し、共同で売却する」という行為です。

したがって相続税においては、「共同で相続する」という実質が重視されることになるため、相続税における扱いは次のとおりです。

• Ｂさん→土地の2分の1（評価額：5000万円）を相続
• Ｃさん→土地の2分の1（評価額：5000万円）を相続

登記名義はＢさんの単独になったとしても、それはあくまで「便宜上」の話であって、「実質的には」共同で土地を相続したのです。

注意しなければならないのは、不動産を売却した後の譲渡所得税の申告と納税です。

換価分割においては、外観はあくまで「Ｂが単独で相続した土地を、Ｂが単独で売却する」ということですが、実質は「ＢさんとＣさんが共同で相続した札幌市清田区の土地を、ＢさんとＣさんが共同で売却する（共同で売却したものだから売却代金の半分をＣさんが取得できるのは当然）」ということです。

仮に、札幌市清田区のＡさんの土地が、1.5億円で売却できたとしましょう。

1.5億円は、「実質的には」ＢさんとＣさんが共同で売却して得られた売却代金です。この実質を重視し、譲渡所得税は次のように申告します（下記は事案の単純化のため、仲介手数料等は考慮していません）。

• Ｂさん→（7500万円-5000万円）×税率
• Ｃさん→（7500万円-5000万円）×税率

つまり、Ｃさんも譲渡所得税の申告納税が必要になるのです。登記名義がＢさんの単独名義だからといって、相続税や譲渡所得税の申告は「実質」を重視するということを忘れないでください。