老人ホームに入居した場合の小規模宅地の特例

上記のケース1では、相続税申告において小規模宅地の特例を適用でき、Aさんが有していた札幌市北区の土地の評価額は本来の評価額から8割引きになります。この小規模宅地の特例のおかげで、納税額が相当に軽減されるのは言うまでもありません。

小規模宅地の特例を適用するためには要件を満たすことが必要です。条文の表現を借りると、「相続の開始の直前において、当該相続に係る被相続人の居住の用に供されていた宅地」であることが、小規模宅地の特例を適用するための要件になっています。

上記ケース2では、小規模宅地の特例を適用できるか否かの判断に迷うことがあります。なぜなら、「相続の開始（つまり死亡）の直前」において、被相続人が居住していたのは（実際には）老人ホームであり、札幌市東区の自宅ではないためです。

しかし、ある一定の要件さえ満たせば、札幌市東区の土地は「相続の開始（つまり死亡）の直前において、被相続人が居住していた土地」と扱ってよいとなりました。老人ホームに入居した後も、Cさんの自宅での居住は継続しているものと考えられ、小規模宅地の特例を適用できるようになったのでした。

一言で言えば、被相続人が介護の必要性から施設に入居しており、その入居していた施設が次の施設のいずれかであれば、小規模宅地の特例は適用できます。

「介護の必要性」という要件は、要介護等の認定を受けていたかどうかで判断されます。注意しなければならないのは、要介護等の認定を受けていたタイミングです。被相続人が相続の開始の直前に要介護等の認定を受けていたかどうかがポイントで、施設入居時において要介護等の認定を受けていたことは要件ではありません。

老人ホームといってもその種類はいくつもあり、被相続人が入居していたのが上記イからニに該当する施設かどうか、判断しなければなりません。

その判断の際に役に立つのが「入所の契約書」です。入所時の契約書において、上記イからニに該当する施設かどうか、明確に読み取れることが多いと言えます。入所時の契約書は、被相続人が老人ホームに入居したケースにおいて小規模宅地の特例を適用するために税務署に提出する必要があることから、すみやかに用意するとよいでしょう。

（注）入所契約書を紛失してしまった場合は、入所していた施設に問い合わせれば写しをもらえることが一般的です。

入所の契約書を見ても分からない場合もあります。その場合は、条文を読み込み、施設の担当者に小規模宅地の特例の適用を受けられる施設かどうか、確認するとよいでしょう。

実は平成25年以前は、老人ホームに入居した場合に小規模宅地の特例を自宅の敷地に適用するためには、非常に厳しい要件がありました。

• 被相続人が介護を受ける必要があった
• 自宅の維持管理が行われている
• 入居施設の「終身利用権」を取得していない

つまり平成25年以前は、老人ホームに入居していたとしても、施設にいるのは一時的なもので、自宅に戻る予定があるような場面についてしか、小規模宅地の特例を適用することはできませんでした。

しかし、実際に老人ホームに入居してその後自宅に戻るケースというのはほとんどないと言ってもよいくらいであり、この取り扱いでは、小規模宅地の特例を適用できる場面が非常に限定されてしまいます。そこで「終身利用権」を取得していたとしても（つまり現実には自宅に戻る予定などない形で施設に入居していたとしても）、小規模宅地の特例を適用できるようにしたのでした。

相続税申告は、すべての税理士が取り扱っているわけではありません。小規模宅地の特例を適用できる場面で適用せずに申告してしまうと、相続人に相当な金銭的損失を与えてしまうことでしょう。相続税申告は、相続の専門事務所にご依頼ください。