老人ホーム入居で小規模宅地の特例を適用できなくなるケース

被相続人が生前に自宅を離れ、老人ホーム等に入居して死亡しても、小規模宅地の特例を適用し、相続税申告上の自宅の敷地の評価額を大幅に削減できる場面があることは、広く知られていることです。

注意が必要なのは、老人ホーム等に入居した場合に「あること」が起これば、自宅の敷地に小規模宅地の特例を適用できなくなることです。小規模宅地の特例を適用できるか否かは相続税額に大きな影響を与えますので要注意です。

小規模宅地の特例が適用できなくなる「あること」とはどのようなことなのか、札幌の相続税申告を取り扱う相続税理士が解説します。

（注）本記事でいう「小規模宅地等の特例」は「特定居住用宅地等」を念頭に記事を作成しております。

そもそもですが、被相続人が老人ホーム等に入居しても小規模宅地特例を適用できるのなぜでしょう。

それは、老人ホーム等に入居して死亡したとしても、本来は老人ホーム等が故人の最後の家ではなく、介護等のやむを得ない事情で老人ホーム等に入居したに過ぎません。医療行為などで本人に介護等が必要なくなれば、やはりもともといた自宅に戻って生活したい、と考えるのが通常だと言えます。

このように、「本来の自宅はもともと住んでいた家」「介護等の必要がなくなれば、自宅に戻ることになる」ということから、相続税法上、老人ホーム等に入居しても「自宅での居住を継続していた」と考えるべきだと言えるのです。

では、もともと住んでいた家が「自宅」と呼べなくなったような場合やもともといた家は物理的に存在するけれども「戻ることができない」という状況になった場合は、もともと住んでいた家の敷地に小規模宅地の特例が適用できないと言われても仕方がありません。相続税法（正確には「租税特別措置法」）は、このような場合に小規模宅地の特例を適用できないとしているのです。

ケース1の場合、もともといた自宅は事業に供されることになりました。事業に供される、ということから、この自宅は生活の本拠地という性格を失っていると言えますから、この自宅の敷地には小規模宅地の特例（ここでは特定居住用宅地）が適用できなくなります。

（注）特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等に該当する可能性はあります。

ケース2の場合では、札幌市北区のBの自宅には別生計のBの子が引っ越してきました。Bが自宅に住んでいる状況と異なり、これでは札幌市北区の家はBの戻るべき場所とは言えなくなってしまいました。結果、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地）は適用できなくなります。

ケース3は、ケース2と状況が似ています。ケース2と異なるのは、子供が居住を開始したタイミングです。ケース2では老人ホームに入居した後に引っ越していた一方で、ケース3では被相続人とこれまで同居でした。

このような場面では、Cさんから見て自宅の状況は老人ホーム入居後も変わったとは言えません。もともとDと同居していたのですから、介護の必要性がなくなった場合は、やはりDがいる家に戻るのが「元通りの姿」と言えます。したがって、このケース3であれば、小規模宅地の特例（特定居住用宅地）は適用できるのです。

相続税申告は、すべての税理士が取り扱っているわけではありません。小規模宅地の特例を適用できる場面で適用せずに申告してしまうと、相続人に相当な金銭的損失を与えてしまうことでしょう。相続税申告は、相続専門の当事務所にご依頼ください。